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南昌部分“限价房”捆绑装修卖高价
开发商以各种手段挣利润,房管部门称正在规范市场
2018-06-19 15:42:03    来源:中国江西网 编辑:朱兵兵    作者:

  中国江西网讯 记者郑周贇报道:进入2018年6月,南昌市“限房价、竞地价”的房地产调控政策即将满周年,去年出让的“由房管部门会同相关部门制订区域住宅销售指导价格,根据指导价格确定房屋最高售价(均价)”的土地也进入了集中入市周期,它们被叫作“限价房”。然而记者走访市场发现,在“限价房”销售中,开发商的花样繁多,房价看似被限制住,然而购房者的购房成本却并没有降低。

  现象:精装房生意经 突破限价很容易

  5月初,南昌市民徐承了解到位于经开区的金科集美阳光项目所在地块是一块“限价地”,楼面价为4985元/㎡,限价8600元/㎡,5月27日首开,以精装房形式交付,他内心颇为激动,欢欢喜喜来看房。结果置业顾问告诉他,“高层均价10000~11000元/㎡,洋房均价11000~12000元/㎡,后期还会陆陆续续涨价。”

  “装修价格差不多2400元/㎡。”徐承质疑道,“置业顾问说以后还会陆陆续续涨价,究竟是房子本身涨价还是装修建材涨价?” “这根本就是在借助精装修变相涨价,在售楼处也看不到关于一房一价表、装修价格的明示,感觉都是他们说了算。”徐承认为,加上精装的价格,其实限价的效果微乎其微。

  事实上,早在1月底,南昌市多部门就联合发布《关于规范南昌市城区新建全装修住宅销售管理的通知》,规定新建全装修住宅在销售时,开发企业应在销售场所醒目位置,公示商品房预售许可证、一房一价表、装修评估价格、与装修单位签订的装饰装修建设承包合同、商品房买卖合同范本、住宅质量保证书、住宅使用说明书,以及有关规定应当公示的信息。

  家住新建区的王潇也有类似感受,她预备在年底结婚,考虑到湾里尚处房价洼地,离爸妈家也比较近,小两口就琢磨着将房子选在这里,“阳光城丽景湾高层均价在9000元,洋房均价10000元,跟附近楼盘比起来,价格算是中等的。”

  记者了解到,阳光城丽景湾是湾里区首个“三限房”,2017年,阳光城子公司以5.58亿拿下该商住地块,楼面价4163.3元/㎡,限价7600元/㎡。“以均价9500元/㎡计算,装修价格大约为1900元/㎡。” 记者了解到的另一个开发项目的高层均价10000元左右,也是以精装修形式交付。原根据南昌市住房保障和房产管理局预售许可信息显示,2018年3月22日,该楼盘住宅预售参考价分别为7200元/㎡、7636元/㎡。

  业内人士:开发商通过各种手段挤利润捆绑精装房是主流

  从去年开始,南昌市土地市场调控力度加大。2017年10月1日,南昌正式开始实行“三限房”政策,对“限房价、竞地价”方式出让用地开发建设的商品住宅(含商住)项目,在商品住宅销售及转让过程中,采取限房价、限对象、限转让等措施。目前首批以“限房价、竞地价”出让的土地已有部分项目达到了预售条件并开盘。“去年以来,南昌土地市场上出让的几乎都是限价地,‘限房价、竞地价’或是未来住宅市场的主要出让形式。”有业内人士表示。

  “除了捆绑精装修,捆绑车位、甚至还有别的一些手段在进行暗中操作,行业逐渐形成了一些潜规则。”该业内人士称。连日的调查采访过程中,购房者怨言颇多,“开发商设置多种限制条款甚至陷阱,让刚需购房者苦不堪言。”那么,为何在调控层层加码的情况下,南昌房地产市场还会出现这种现象?

  “上个月,朝阳洲的一个地块拍出高价,楼面地价11000元每平方米,而限价就12000元每平方米,开发商利润从哪里来?”某地产置业经理直言不讳地说:“开发商现在是不拿地直接死,而拿到了地就有贷款有现金流,再说项目还有操作空间。” 他说,“‘三限房’限制了土地最高成交价格,还不乏高溢价地拍出,再加上建安成本、人工、税费等,开发商利润被大大压缩,售价低于9000元/㎡就可能意味着没钱赚。如果按照限价的价格去卖,那不得亏死?因此,开发商只能从各个手段上下功夫,例如精装修,把超出毛坯成本的价格转移至装修上,以此寻找利润点,这也是短期内南昌新房市场的趋势。”记者了解到,目前,南昌市还会有多个“三限房”项目将陆续开盘,几乎都是以精装房形式交付。

  主管部门回应:逐步规范销售与装修市场

  6月11日,中国江西网记者联系上南昌市住房保障和房产管理局开发处处长黄祥斌,就上述情况进行反映。

  黄祥斌告诉记者,开发商在取得预售证之时,政府会根据市场行情给出一个指导价格,这个价格会进入到房管局系统中。“如果开发商在交易过程中,毛坯价格超过了市场指导价,是不能在房管局进行网签的。”

  针对部分开发商会将超过备案价格的部分转嫁至装修价格上,从而达到规避“限价令”的目的的现象,黄祥斌强调,“新建全装修住宅的装修价格,应由开发企业委托不少于3家有资质的房地产评估机构,对装修市场价格进行评估后取均价,作为销售时的装修价格。明确装修价格之后,购房者可以在市场上进行自由选择。”此外,装修价格应在预销售方案中明确,不得高于开发企业与装修单位签订的装饰装修建设承包合同中约定的装修价格。

  他说,《关于规范南昌市城区新建全装修住宅销售管理的通知》落地时间尚不长,“目前,房管局正逐步对开发企业的销售与装修环节进行规范,尚处不断规范的阶段。” 最后,他表示,目前南昌房地产状况总体平稳,“市民逐步发现、反映问题,我们也在不断地进行规范,但没有一项制度是能够完全杜绝市场乱象的,需要市场多方的配合。”

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